韓世同
  央行放鬆限貸的政策顯然是屬於救市之舉,而且超出業內的預期。但我認為新政主要並不是為了救房價和開發商,央行的新政主要還是為了宏觀經濟。不過,樓市應該救量不救價,因為只有救量才能激活樓市。如果新政不能促進成交,反倒引致房價上漲成交下降,那就事與願違了。因此,央行新政應當明確出台的目的,不應讓開發商誤解而錯失擴大成交的良機。
  長假前夕央行推出“認貸不認房”新政,接著又傳出廣州近期將放鬆限購的消息。結果假日期間樓市開始出現風向轉變:有的開發商在新政公佈後就取消部分優惠,還有的雖然還沒調整優惠促銷措施,但多表示節後調整;多個樓盤博一博賭政策,提前變現“利好”,紛紛放寬三年社保限制。
  網簽的統計數據顯示,今年黃金周只成交了468套56980平方米,成交面積同比跌幅達37.9%。今年銷售總額只有6.8億元,也是五年以來最低的。同時,廣州一手樓庫存達到史上新高,未售面積接近2000萬平方米。
  綜合來看,成交量基本呈向下的趨勢,2010年22萬平方米,去年9萬平方米,今年只有5.7萬平方米,成交量同比跌37.98%;價格則基本呈向上趨勢,除2010年時達1.2萬元/平方米,後來一直徘徊在萬元/平方米左右,去年是成交均價為9307元/平方米,今年則是1.19萬元/平方米,同比漲幅達28.1%。
  如何看待央行節前突然發佈放鬆限貸的新政?央行新政對樓市會帶來哪些影響?對開發商而言是應該繼續採取積極促銷以價換量的策略,還是採取取消或調整優惠以及賭政策的做法?而國慶樓市成交的表現到底是很低迷還是有起色?這些都是目前大家極為關心的問題。
  央行放鬆限貸的政策顯然是屬於救市之舉,而且超出業內的預期。但我認為新政主要並不是為了救房價和開發商,央行的新政主要還是為了宏觀經濟。
  不過,樓市應該救量不救價,因為只有救量才能激活樓市。如果新政不能促進成交,反倒引致房價上漲成交下降,那就事與願違了。因此,央行新政應當明確出台的目的,不應讓開發商誤解而錯失擴大成交的良機。
  目前房地產成交大幅下滑的主要原因,其實是商業銀行不願擴大房貸規模。在利率市場化的情況下,房貸的年利率不足7%,現在還要求其7折優惠,基本上無利可圖;而銀行向企業放貸則可以上浮至年利率13%-15%,這才是深層次的矛盾。
  至於國慶樓市單從數據上看應該是成交較差的,但是不是像業內一些人士說的成交2000多套呢?我想目前還很難作出判斷,一般情況網簽要比實際簽約要滯後一周到半月,單憑這國慶幾天的網簽成交來判斷黃金周成交情況,我覺得是有失偏頗的。
  因為央行新政趕在節前出台,以致無法在節日期間兌現和落實,而且央行新政沒有給出明確的指引和目標,反倒讓開發商覺得可以利用央行新政來減少優惠甚至提升價格。
  業界普遍認為在新政的帶動下,未來成交會更加活躍,發展商也會積極出貨,成交量會上升但不會暴增;價格還是以保持穩定為主,不會那麼快上漲,因為目前的貨量仍然比較龐大,市場還是以走量為主。
  (作者為地產專家)  (原標題:開發商不要誤讀樓市新政)
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